Queda da Selic em 2026 reabre janela de oportunidade para Fundos Imobiliários

Gestores apontam que IFIX ainda negocia com desconto e recomendam cautela na migração entre fundos de "papel" e "tijolo".

O início do ciclo de corte na taxa Selic em março de 2026 colocou os Fundos Imobiliários (FIIs) novamente no radar dos investidores que buscam ganho de capital e rendimentos isentos. Embora parte do mercado já tenha antecipado o movimento de queda nos juros desde o final de 2025, especialistas ouvidos pelo InfoMoney afirmam que ainda há espaço para aproveitar cotas descontadas, especialmente em segmentos que demoram mais a reagir.

De acordo com Alexandre Despontin, CEO da Mérito Investimentos, o processo de valorização começou pelos fundos mais líquidos e de maior porte. No entanto, o índice IFIX ainda negocia abaixo do valor patrimonial médio, o que indica que fundos menores ou de nichos específicos continuam oferecendo boas oportunidades de entrada. "A recuperação é gradual e o mercado ainda não esgotou o potencial de alta", avalia o executivo.

Onde estão as melhores apostas?

Para entender o impacto da queda dos juros nos diferentes tipos de FIIs, é preciso observar as características de cada segmento:

• FIIs de Tijolo (Escritórios e Logística): São os que mais tendem a capturar valor com a queda da Selic. Com juros menores, o custo de financiamento imobiliário cai e o valor dos imóveis físicos tende a ser revisado para cima. O setor de lajes corporativas (escritórios) é visto com otimismo devido à redução da vacância e à recomposição dos preços de aluguel.
• FIIs de Papel (Crédito Imobiliário): Embora percam o "brilho" da rentabilidade astronômica quando o CDI cai, esses fundos ainda são recomendados para compor a carteira. Com a Selic ainda em dois dígitos, os fundos atrelados ao CDI mantêm dividendos atraentes e previsibilidade, funcionando como um colchão de segurança contra a volatilidade global.

Estratégia: Diversificar em vez de migrar

A principal recomendação dos gestores é evitar movimentos bruscos, como vender todos os fundos de papel para comprar apenas tijolo. Danny Gampel, head da Cy.Capital, reforça que a volatilidade geopolítica (incluindo as tensões entre EUA e Irã) pode tornar o ciclo de alta das cotas mais lento, o que, por um lado, amplia a janela de tempo para o investidor montar sua posição com calma.

"O ideal é manter o balanceamento da carteira", diz Despontin. A estratégia sugerida é aproveitar os descontos atuais nos fundos de tijolo para aumentar a exposição gradualmente, sem abrir mão da liquidez e do fluxo de caixa imediato gerado pelos fundos de papel. Para o investidor, o foco em 2026 deve ser o ganho de capital a longo prazo, à medida que a compressão dos juros force uma reprecificação de todos os ativos imobiliários na Bolsa.